Skip navigation

Ejerskifteforsikringer

Sidst opdateret:

Når du køber bolig, er det en god idé at tegne en ejerskifteforsikring. Her får du gode råd til, hvad du skal være opmærksom på, før du tegner en forsikring.

Ejerskifteforsikringen dækker skader på boligen:

  • som du ikke kunne forvente i forhold til husets alder og vedligeholdelsesstand,
  • og som du ikke har fået kendskab til, fordi det ikke er angivet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten,
  • eller som sælger ikke har oplyst om.

1. Læs tilstandsrapport og elinstallationsrapport

Læs tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten igennem, så du er helt klar over, hvad ejerskifteforsikringen ikke kommer til at dække. Hvad fortæller rapporterne om boligen? Hvad ser slemt ud? Er der fx fugt i kælderen eller hul i taget? Hvad betyder det? Er der ulovlige elinstallationer?

Både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er en del af huseftersynsordningen.

Tilstandsrapporten er lavet af en bygningssagkyndig. Den beskriver synlige skader på boligen og forhold, som senere kan udvikle sig til skader. Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder.

Elinstallationsrapporten er lavet af en autoriseret elinstallatør og beskriver ulovlige forhold ved boligens elinstallationer. Ved eleftersynet foretager elinstallatøren en visuel gennemgang af elinstallationer i ”hovedhus”, garager, udhuse og andre bygninger, hvor der er elinstallationer. Der laves stikprøver af stikkontakter og lampeudtag i hvert rum i huset. Der laves ikke en gennemgang af fx utilgængelige installationer og installationer uden for selve bygningen. Eleftersynet omfatter heller ikke sædvanligt slid og ælde. Elinstallationsrapporten er gyldig i ét år.

Ejerskifteforsikringen vil ikke dække forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Læs mere om huseftersynsordningen på boligejer.dk 

2. Fokuser på skaderne frem for betegnelserne

Den 1. oktober 2020 er der trådt et nyt vurderingssystem ved huseftersyn i kraft. Det nye system betyder, at den bygningssagkyndige/elinstallatøren skal give de forhold, der står nævnt i tilstandsrapporten/elinstallationsrapporten, en af følgende betegnelser:

Tilstandsrapporter:

  • Rød - Kritiske skader: Skader ved bygningsdelen, som allerede har medført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt. Dette svigt kan medføre eller kan allerede have medført skader på andre bygningsdele
  • Gul - Alvorlige skader: Skader ved bygningsdelen, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt. Dette svigt kan medføre skader på andre bygningsdele
  • Grå - Mindre alvorlige skader: Skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion
  • Sort - Mulige skader: Forhold ved bygningsdelen, som bør undersøges for at afklare, om det er en skade. Det kan være en kritisk eller en alvorlig skade. Derfor bør du afklare den mulige skades omfang og konsekvenser. Hvis du vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv risikoen

Du skal være særligt opmærksom på rød og gul, der beskriver skader i udvikling.

Elinstallationsrapporter:

  • Risiko for stød: Ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for elektrisk stød
  • Risiko for brand: Ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for brand
  • Ulovlige elinstallationer: Elinstallationer, der ikke lever op til de standarder og lovkrav, der gjaldt, da installationen blev udført
  • Undersøges nærmere: Forhold ved elinstallationerne, der bør undersøges nærmere for at afklare, om der er en fejl. Det kan være en fejl med risiko for brand eller stød, og derfor bør du undersøge forholdet nærmere. Hvis du vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv risikoen

Det er vigtigt, at du ikke kun fokuserer på betegnelserne. Du skal især se på, hvad det er for en fejl, der er beskrevet, og undersøge, hvilke konsekvenser en sådan fejl kan have. Vurderingen af en fejl har ikke nødvendigvis sammenhæng med, hvad det vil koste at få fejlen udbedret. Du skal derfor selv undersøge, hvad udbedringen vil koste.

Har den bygningssagkyndige/elinstallatøren givet betegnelsen ”mulige skader” eller ”undersøges nærmere”, skal du være opmærksom på, at det kan være et forhold med betydelige konsekvenser. Du skal derfor være særligt opmærksom, hvis der er mange af de betegnelser i rapporten. Hvis du vælger at købe boligen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv risikoen.

Den nye vurderingssystem er trådt i kraft den 1. oktober 2020. Frem til udgangen af marts 2021 vil du dog fortsat kunne møde tilstandsrapporter med de tidligere K-karakterer, mens du frem til udgangen af september 2021 vil kunne møde elinstallationsrapporter med de hidtidige værdier. Det skyldes, at tilstandsrapporter er gyldige i seks måneder, mens elinstallationsrapporter er gyldige i 1 år.

Hos Sikkerhedsstyrelsen kan du læse mere om det nye vurderingssystem

3. Er der ingen tilstandsrapport/elinstallationsrapport?

Det er ikke lovpligtigt for sælger at få lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Sælger kan vælge at få udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport for at undgå at skulle hæfte for skjulte fejl og mangler ved boligen. Hvis sælger ikke får udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, har sælger ansvaret for boligens stand i 10 år efter købet.

Er der ikke lavet en tilstandsrapport/elinstallationsrapport, kan du ikke tegne en ejerskifteforsikring hos et forsikringsselskab. I stedet skal du gå til sælger, hvis du opdager fejl og mangler ved boligen. Kan I ikke blive enige, skal du i sidste ende føre sagen som en retssag.

Er der fx ingen tilstandsrapport, kan det være en god idé selv at få en byggesagkyndig til at besigtige boligen for at få et overblik over boligens stand.

4. Undersøg, hvornår boligen er bygget

Der står i tilstandsrapporten, hvornår huset er opført. Din tilstandsrapport indeholder også en typehusbeskrivelse. Hustypebeskrivelserne giver en generel beskrivelse af hustypen og de særlige forhold, man som forbruger skal være opmærksom på ved et hus af den type og alder.

Skader i én bygningstype vil ikke nødvendigvis også være skader i en anden bygningstype. Det skyldes, at tidstypiske byggetekniske forhold ikke har karakter af skader i forsikringsmæssig forstand. Forhold, som kan forventes af et hus med en vis alder eller af en bestemt hustype, dækkes derfor ikke af ejerskifteforsikringen.

Du finder eksempler på hustypebeskrivelser på Sikkerhedsstyrelsens hjemmeside

Forhold ved elinstallationerne, som skyldes slid og ælde, og som ikke afviger væsentligt fra elinstallationer af samme type og alder, vil heller ikke være ulovlige.

5. Er boligen blevet ombygget?

Du skal også være opmærksom på, om boligen er blevet ombygget. I nogle tilfælde er der nemlig risiko for, at huset får det dårligere på grund af ombygningen. Det kan eksempelvis være, hvis der er lagt et nyt gulv i stedet for tæppebelægning på gulvet i et ældre hus, hvor der typisk ikke er fugtspærring nedefra. I det tilfælde kan grundfugten ikke nødvendigvis slippe ud, og det kan skabe problemer.

Vær også opmærksom på, om der fx er rum med nedsænkede lofter eller rum med indbygningslamper, og om der i elinstallationsrapporten står noget om elinstallationerne i de rum. Det kan fx være en fejl, hvis der ikke er nok afstand mellem det eksisterende loft og det nedsænkede loft med indbygningslamper.

6. Vær opmærksom på sælgerens oplysninger

Vær opmærksom på, hvilke oplysninger sælgeren giver om boligen. Har sælgeren fx oplyst dig om en fugtskade i kælderen, vil du ikke få den dækket af ejerskifteforsikringen, fordi du har kendt til skaden ved købet.

7. Bed om at se tilbud på ejerskifteforsikringen

Det er sælgers ansvar at indhente tilbud på ejerskifteforsikringen, og sælger skal desuden tilbyde at betale halvdelen af præmien. Bed om at se tilbuddet, før du takker ja til det.

Tjek blandt andet, om forsikringsselskabet har sat forbehold for skader på boligen ind. Spørg ind til forbeholdene, og hvorfor de er sat ind. Bed eventuelt om at få lov til at se husforsikringen på boligen og se, om der er dækningsforbehold i denne.

8. Indhent selv flere tilbud

Indhent selv flere tilbud på ejerskifteforsikringer. Tjek ikke kun prisen, men vær især opmærksom på vilkårene. Der kan være stor forskel på, hvad selskaberne dækker, og hvad forsikringen koster.

Overvej også, om det kan betale sig at tegne ejerskifteforsikring hos det selskab, hvor du i forvejen har dine forsikringer, så du fx har hus- og ejerskifteforsikring det samme sted. Eller om det kan betale sig at samle dine forsikringer hos et andet selskab, nu du er i gang. Det vil give forsikringsselskabet et større incitament til at yde dig en god service.

Hvis du vælger en anden ejerskifteforsikring end den, som sælgeren har tilbudt dig, skal sælgeren stadig betale et beløb svarende til halvdelen af prisen på den forsikring, som sælgeren oprindeligt tilbød.

9. Er der forbehold i ejerskifteforsikringen?

Forsikringsselskabet kan med udgangspunkt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten tage forbehold for dækning af bestemte skader på boligen. Du skal være opmærksom på, hvilke forbehold selskabet har sat ind, da forbeholdet betyder, at forsikringen ikke dækker de pågældende skader.

Forsikringsselskabet må kun tage forbehold for bestemte bygningsdele eller installationer. Det betyder, at forbeholdet ikke må være generelt for en bygningsdel eller skadestype. Forsikringsselskabet må heller ikke tage forbehold for skader på dele af boligen, som det på grund af bygningens konstruktion ikke har været muligt for den bygningssagkyndige at besigtige.

Har det ikke været muligt for den bygningssagkyndige at besigtige for eksempel et gulv, fordi der ligger tæpper på det, kan forsikringsselskabet dog tage et konkret forbehold mod skader på gulvet, men det må kun omfatte selve gulvet og ikke andre dele af boligen.

10. Vil du have basis eller udvidet ejerskifteforsikring?

Du kan tegne en basis ejerskifteforsikring, der løber i 5 år, eller du kan vælge en udvidet dækningsperiode, der løber i 10 år.

Du kan også vælge imellem en basisdækning eller en udvidet skadesdækning. Vælger du en forsikring med udvidet dækning, kan den fx dække ulovlige bygningskonstruktioner, forhold ved grunden og ulovlige stik- og kloakledninger. Konstruktionen skal have været ulovlig i forhold til de regler, der var gældende, da man byggede boligen.

Selvrisikoen på en ejerskifteforsikring er maksimalt 5.300 kroner per skade. Selvrisikoen må ikke overstige 53.000 kroner i forsikringsperioden. Det gælder både basisdækningen og den udvidede dækning.

11. Tjek forsikringsselskaberne

Gå for eksempel ind på Ankenævnet for Forsikrings hjemmeside, og tjek, hvor mange sager forsikringsselskabet har, og hvor mange sager det har vundet/tabt.

Du finder afgørelserne her

Du kan også forhøre dig hos venner og bekendte om deres erfaringer med bestemte selskaber. Eller du kan google selskaberne, og se, om der er andre forbrugere, som har givet dem en anmeldelse. Vær dog varsom med alene at træffe dit valg ud fra andres anmeldelser, da du ikke kender den fulde historie.

12. Meld skaden så hurtigt som muligt

Opdager du en skade på boligen, så meld det hurtigst muligt til forsikringsselskabet.

Skaden eller årsagen til den skal have været til stede ved købet, for at den kan være dækket af ejerskifteforsikringen.

Jo længere tid der går, før du opdager skaden, desto sværere vil det være for dig at bevise, at den var til stede ved købet.

13. Erstatning for skader på boligen

Opdager du en skade på boligen, er det dit ansvar at bevise, at skaden er dækket af ejerskifteforsikringen. Jo ældre boligen er, desto sværere kan det blive for dig at bevise, at der er tale om en skade, der er dækket af forsikringen. Ejerskifteforsikringen vil ikke dække forhold, som består i slid eller manglende vedligeholdelse af boligen.

Opdager du en skade på din bolig, som du mener, er dækket af ejerskifteforsikringen, skal du hurtigst muligt anmelde skaden til forsikringsselskabet. På forsikringsselskabets hjemmeside kan du se, hvordan du anmelder skaden, og hvilken dokumentation du skal vedhæfte. Du kan typisk anmelde skaden online eller ved at ringe til forsikringsselskabet.

Når du har anmeldt skaden, vil forsikringsselskabets taksator typisk komme ud og besigtige skaden.

Lad være med at udbedre skaden, før selskabet har behandlet sagen. Hvis du udbedrer skaden, forsvinder dit bevis i sagen. Det kan få stor betydning for din mulighed for at få erstatning. Husk desuden at få alt, hvad I aftaler, på skrift.

14. Bygningssagkyndig

Det kan i nogle tilfælde være nødvendigt at få en uafhængig bygningssagkyndig til at besigtige skaderne på boligen.

Er det tilfældet, skal du som udgangspunkt selv betale for den bygningssagkyndiges arbejde, medmindre andet er aftalt med forsikringsselskabet.

Viser den bygningssagkyndiges undersøgelse, at skaden er omfattet af ejerskifteforsikringen, kan du som udgangspunkt kræve, at selskabet skal dække rimelige og nødvendige udgifter.

15. Hvad kan du få erstattet?

Skaden eller forholdet, som senere har ført til en skade på boligen, skal have været til stede, da du overtog den.

En skade kan fx være et brud, lækage, revnedannelse eller manglende bygningsdele.

Skaden skal nedsætte boligens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til lignende huse af samme alder, som er i almindelig god vedligeholdelsesstand.

Du kan kun få dækket skaden:

  • hvis den ikke fremgik tilstrækkeligt klart af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten
  • hvis selskabet ikke har taget et konkret forbehold for skaden i policen
  • hvis du ikke har haft kendskab til skaden, før du købte boligen

Ejerskifteforsikringen dækker som udgangspunkt kun skader på selve bygningen og ikke på grunden, hvor den ligger.

Er der tale om forhold ved boligen, som senere kan blive til skader, skal du kunne sandsynliggøre, at forholdene senere vil udvikle sig til en skade.

Du kan ikke få erstatning for skader, som skyldes, at du ikke har udbedret forhold, som du er gjort opmærksom på i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Du kan heller ikke få erstatning for kosmetiske forhold eller forhold, som er forventede i forhold til andre bygninger på samme alder.

Vær desuden opmærksom på, at basisdækningen har en bagatelgrænse på 5.300 kr. Det betyder, at forhold under 5.300 kr. ikke dækkes af forsikringen.

16. Størrelsen på erstatningen

Din erstatning vil som udgangspunkt svare til det, det koster at få udbedret skaden. Du skal dog selv betale den selvrisiko, som fremgår af din police. I nogle tilfælde har selskabet lov til at foretage en afskrivning i det beløb, det koster at udbedre skaden. Det vil fremgå af forsikringsbetingelserne.

Du kan kun få erstatning, hvis du får udbedret skaden.

På Ankenævnet for Forsikrings hjemmeside kan du læse mere om erstatninger ved skader, der er omfattet af ejerskifteforsikringen

17. Er du uenig med forsikringsselskabet?

Er du uenig i afgørelsen, kan du evt. bede om at tale med selskabets klageansvarlige.

Er du uenig med selskabet i, hvad det koster at udbedre skaden, skal du kunne bevise, at det er dyrere at få udbedret skaden end det beløb, som selskabet har tilbudt dig. Det kan du fx gøre ved at indhente et eller flere tilbud på udbedring af skaden og fremlægge dem for forsikringsselskabet.

Kan du og forsikringsselskabet fortsat ikke blive enige, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring.

På Ankenævnet for Forsikrings hjemmeside kan du læse mere om, hvordan du klager

18. Er du utilfreds med elinstallationsrapporten?

Hvis du mener, at elinstallatøren har overset ulovlige forhold, som ikke står nævnt i rapporten, eller har begået andre fejl, fx har glemt at tjekke HFI-relæet eller ikke har rettet skærpet opmærksomhed mod fx nedsænkede lofter, skal du først og fremmest kontakte elinstallatøren.

Du skal være opmærksom på, at der kan være fejl i installationerne, uden at der nødvendigvis er fejl i rapporten.

Hvis du mener, at der er en fejl i rapporten, er det vigtigt, at du ikke begynder at udbedre fejlen, medmindre det er en akut fejl, som er farlig.

Kan du og elinstallatøren ikke blive enige om en løsning, kan du klage til Ankenævnet for Tekniske Installationer. Ankenævnet behandler både klager fra sælgere, købere og forsikringsselskaber over elinstallationsrapporter.

Kunne du bruge siden?